来访需知

来访温馨提示:

1、来访提前预约。律师很多时间是外勤工作,比如法院开庭、调查取证、调解等。所以来访请务必提前预约面谈时间,以免您来回跑路耽误您的宝贵时间。
2、带齐相关资料。相关资料可能包括:身份证件、企业营业执照、合同、权利凭证(如房产证等)、结婚证等其他涉案资料等。

当前位置:首页 > 服务领域 > 公司企业顾问 > 湖南商业XX有限公司...

湖南商业XX有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案评析

来源:互联网 作者:管理员 时间:2016-05-30

基本案情:2010年初,原告陈b通过被告湖南省zXX经营管理有限公司在茶陵县发布的被告在茶陵县城关镇地王国际XX街有房出租的广告宣传,后于2010年4月24日与被告签订了由被告提供的事先拟好的、格式的《地王国际XX街认租意向书》,约定由原告承租茶陵县地王XX街第X层第XX号房屋,建筑面积估计为48.96平方米,租期为四年,原告陈b于2010年4月24日缴纳了租金5000元人民币,由被告公司财务部门出具了7705433号收据。后来原告接到被告要签订正式合同的通知,于2010年5月2日与被告签订了由被告提供的事先拟好的、格式的《地王国际XX街租赁合同》,约定被告于2010年9月1日之前将茶陵县地王国际XX街第X层第XX号建筑面积为48.96平方米的房屋交付给原告租赁使用,租期为48个月,被告给予原告6个月免租期,第一期(第一年)租金单价48元每平方,总价为14100元,每期管理费14100元;第二期(第二年)租金单价49.45元每平方,总价为29046元,每期管理费29046元;第三期(第三年)租金单价51.85元每平方,总价为30456元,每期管理费30456元;第四期(第四年)租金单价56元每平方,总价为32892元,每期管理费32892元等房屋租赁内容。原告于2010年5月2日缴纳了租金43200元人民币给与原告签订《地王国际XX街租赁合同》的经办人李x,由李x出具了“经收到陈b门面B-1012租金肆万叁仟贰佰元整、地王国际XX街招商部李x”的收据。至本案起诉时止,被告一直没有将茶陵县地王国际XX街第一层第XX号建筑面积为48.96平方米的房屋交付给原告租赁使用,被告也没有对出租的房屋进行面积测量。

李x系被告湖南省zXX经营管理有限公司的职工,其作为经办人与原告签订《地王国际XX街认租意向书》、《地王国际XX街租赁合同》、收取租金43200元的行为系履行职务行为。原被告签订《地王国际XX街认租意向书》、《地王国际XX街租赁合同》时,出租的房屋即茶陵县地王国际XX街第一层第XX号建筑尚在建设施工中,被告亦未取得出租房屋的相关权利,同时被告在一审辩论终结前未能提供出租房屋的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收合格、消防验收合格等相关证据。

一审法院作出如下判决:一、原告陈b和被告湖南省zXX经营管理有限公司于2010年4月24日签订《地王国际XX街认租意向书》、2010年5月2日签订的《地王国际XX街租赁合同》无效。二、被告湖南省zXX经营管理有限公司在本判决生效之日起十日内返回原告支付的租金48200元。三、被告湖南省zXX经营管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付赔偿原告的损失3600元。四、驳回原告陈b要求解除《地王国际XX街认租意向书》、《地王国际XX街租赁合同》的诉讼请求。

一审宣判后,被告湖南省z经营管理有限公司(以下简称z公司)不服,向二审法院提出上诉。

二审法院作出如下判决:

一、维持湖南省茶陵县人民法院(2011)茶民一初字第333号民事判决第二、三项;

二、撤销(2011)茶民一初字第333号民事判决第一、四项;

三、解除上诉人湖南省zXX经营管理有限公司与被上诉人陈b于2010年4月24日签订《地王国际XX街认租意向书》、2010年5月2日签订的《地王国际XX街租赁合同》;

四、驳回被上诉人陈b要求确认与上诉人湖南省zXX经营管理有限公司于2010年4月24日签订《地王国际XX街认租意向书》、2010年5月2日签订的《地王国际XX街租赁合同》无效的诉讼请求。

袁玉柱评析:本案系租赁合同纠纷。争议的焦点是:1、上诉人与被上诉人之间签定的《地王国际XX街认租意向书》及《地王国际XX街租赁合同》的效力问题;2、双方责任分担问题。

对于第1个争议焦点:原审法院认为,在本案一审辩论终结前,被告未能提供出租房屋的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等出租房屋应当具备的条件,也未提供出租的房屋已经过相关部门的验收合格的证据。应认定被告出租房屋的行为,违反了我国法律法规的强制性规定,原被告于2010年4月24日签订《地王国际XX街认租意向书》、2010年5月2日签订的《地王国际XX街租赁合同》应确认为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。根据庭审查明的事实,涉案地王国际XX街商铺的建设工程规划许可证于2009年6月27日即由株洲市望XX开发有限公司取得。上诉人虽然在一审辩论终结前未向法院提供租赁房屋建设工程规划许可证等相关证照,没有尽到举证责任,但其在一审辩论终结后及二审过程中向法院提交了相关证据,能够证实其在一审辩论终结前取得了建设工程规划许可证的事实。上诉人z公司依据与株洲市望XX开发有限公司签订的《地王国际XX街招商及经营管理合作协议》,与被上诉人签订了《地王国际XX街认租意向书》、《地王国际XX街租赁合同》。该2份合同系上诉人与被上诉人真实意思表示,并不违反法律、法规的强制性规定,应当认定为有效合同。上诉人认为该2份合同为有效合同的上诉理由成立,二审法院予以支持。

对于第2个争议焦点:在确认上诉人与被上诉人签订的《地王国际XX街认租意向书》、《地王国际XX街租赁合同》为有效合同的基础上,本案双方争议的焦点即为合同履行问题。上诉人对与被上诉人签订上述2份合同、收取被上诉人48200元的事实予以认可。上诉人主张曾电话通知被上诉人接铺,是被上诉人自己不去接铺而违约,但未提供其依照双方合同约定就接铺事宜向被上诉人进行过书面通知、电话告知或媒体广告的证据,应当认定上诉人违约。庭审时上诉人也认可诉争门面一直未实际交付给被上诉人使用。被上诉人要求解除双方签订的《地王国际XX街租赁合同》的诉讼主张,符合《地王国际XX街租赁合同》第十六条第一款的约定,应予支持。根据第十四条约定,违约方应承担对方因此造成的直接损失,并向守约方支付3个月租金作为违约金。被上诉人要求上诉人返还收取的48200元,应予支持。被上诉人要求上诉人赔偿损失3600元,而非3个月租金,系其对自身民事权利的处分,二审法院予以支持.

分享到:

邹维高律师